Gospodarowanie nieruchomościami

[romb]

Witam,
mam w planie zadanie na temat „Gospodarowanie nieruchomosciami, w tym takze zasobem Skarbu Państwa”. Poniewaz jest to dla mnie „terra incognita” prosze o ewentualnwe wskazówki wszystkich, którzy w jakikolwiek sposób zetknęli się już z tematem.
Z góry wielkie dzięki.

[terka]

To jest ogromny obszar. Naprawdę chcesz objąć wszystko w jednym zadaniu?
Bo to obejmować może wszystko: najem lokali, dzierżawę gruntów, opłaty za użytkowanie wieczyste (a tu i operaty i decyzje o ustaleniu opłaty, w tym rozkładanie na raty, i jej pobór), sprzedaż nieruchomości.
Kobyła straszna. Kazde z powyższych zagadnień to teamat na odrębny audyt.
Kiedyś NIK robił taką kontrolę, w latach 2005-2007 zdaje się. Nie wiem, czy później coś robił. Lubię posiłkować się wynikami kontroli NIK, nawet, jeśli muszę uwzględniać ew. zmiany w przepisach. Sa bardzo pomocne.

[romb]

Dzięki „terka” za odzew,
na szczęście nasz zasób powiatowy jest niewielki, liczy raptem ok. 30 pozycji. mam nadzieję, że zasób skarbu państwa też nie będzie jakoś istotnie większy więc może jakoś sobie poradzę. Poszukam też wyników kontroli nikowskich.
Pozdrawiam.

[dorotab]

Witam. Może z raportów NIK się przyda:
1. Informacja o wynikach kontroli gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości Nr ewid. 9/2006/P/06/132/LKI,
2. informacja o wynikach kontroli zbywania nieruchomości gminnych Nr ewid. 3/2010/P/09/171/LRZ,
3. Informacja o wynikach kontroli gospodarowania przez starostów nieruchomościami stanowiacymi własność Skarbu Państwa Nr ewid. 168/2005/P/05/132/LKI
oraz
1. Informacja o wynikach kontroli aktualizacji stanu faktycznego i prawnego nieruchomości przez organy gospodarujące mieniem stanowiacym zasób nieruchomości Skarbu Państwa, gminny zasób nieruchomości i mienie gminne Nr ewid. 12/2009/P/08/001/KAP.

[romb]

Wielkie dzięki „DorotaB” za linki do kontroli NIK! Do niektórych, (ale nie do wszytkich) juz udało mi się dotrzeć. Jeszcze raz serdecznie dziekuję!

[romb]

Skoro dzięki koleżankom i kolegom był odzew na moje problemy, to ośmielę się zgłosić na forum jescze jeden problem. Chodzi o podstawę wyceny gruntów znajdujących się w zasobach. Ustawa o rachunkowości określa w jaki sposób mogą byc wyceniane środki trwałe, w tym grunty.
W naszej ewidencji grunty pod drogami wyceniane są według jakichś bliżej nieokreślonych zasad po minimalnej cenie (1 zł za m2). Z jednej strony chodzi o unikanie konieczności sporządzania operatów w przypadku obrotu tymi gruntami ( najczęściej zamiany gruntów pod drogami z gminami) ale z drugiej ewidencja jest według mnie nieprawidłowa. Czy u Was także wystepowały tego rodzaju problemy?

[terka]

Nie wiem, czy dobrze rozumiem twój problem.
Czy pisząc o ewidencji masz na myśli ewidencję księgową?
I co rozumiesz przez „wycenianie gruntów” jesli nie jest to wycena – jak rozumiem – dokonana na podstawie operatów szacunkowych?

Ponieważ nie mam dziś czasu, to pokażę ci, co nie dlaej jak kilkanaście dni temu opracowałam dla potrzeb pewnej jednostki.

Jeśli to jest „nie na temat”, który Cię interesuje to przepraszam, usunę:wink:

Pytanie: Czy w księgach rachunkowych można dokonać zwiększenia wartości nieruchomości na podstawie operatów szacunkowych ustalających wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste?

Odpowiedź: przepisy powszechnie obowiązujące nie pozwalają w księgach rachunkowych podwyższać wartości środków trwałych, w tym nieruchomości, poza jednym wyjątkiem – gdy zostaną wydane odrębne przepisy.

Uzasadnienie prawne:
W świetle przepisów ustawy o rachunkowości (uor.) oraz przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 5 lipca 2010 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości oraz planów kont dla budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego, jednostek budżetowych, samorządowych zakładów budżetowych, państwowych funduszy celowych oraz państwowych jednostek budżetowych mających siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej Dz. U. z 2010 nr 128 poz. 861) nie można dokonać podwyższenia wartości nieruchomości na podstawie w/w operatów.
W myśl przepisów art. 28 ust. 1 uor. aktywa i pasywa jednostki wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy, przy czym środki trwałe, a więc i nieruchomości, wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. (Tu na marginesie należy podkreślić, że jednostki sektora finansów publicznych nie mogą umarzać gruntów – § 6 ust. 4 przepisów rozporządzenia w sprawie szczególnych zasad rachunkowości).
Zgodnie z art. 31 ust. 3 uor., tak ustalona wartość początkowa oraz dotychczas dokonane od środków trwałych odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe mogą ulegać aktualizacji wyceny stosownie do postanowień art. 31 ust. 3 uor, na podstawie odrębnych przepisów.
Także przepisy rozporządzenia w sprawie szczególnych zasad rachunkowości wskazują, że wartość początkowa środków trwałych i dotychczas dokonane odpisy umorzeniowe podlegają aktualizacji zgodnie z zasadami określonymi w odrębnych przepisach, a wyniki aktualizacji są odnoszone na fundusz.

Poprzez sformułowanie „odrębne przepisy” ustawodawca rozumie przepisy podatkowe, zgodnie z którymi o aktualizacji wyceny środków trwałych decyduje minister finansów w drodze rozporządzenia. Taką delegację ustawową zawarto w art. 15 ust. 5 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. nr 102, poz. 585).
Na podstawie tej delegacji Minister Finansów w 1995 r. określił tryb i terminy aktualizacji wyceny środków trwałych (rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także aktualizacji wyceny środków trwałych z dnia 20 stycznia 1995 (Dz. U. Nr 7, poz. 34). Rozporządzenie to jest już nieobowiązujące (data uchylenia: 31 grudnia 2000 r.)
Pomimo, że od owej aktualizacji wyceny środków trwałych minęło już niemal 20 lat, minister nie wydał kolejnego rozporządzenia.

Ponieważ wartość nieruchomości w tym okresie znacznie wzrosła, to oczywistym jest, że wykazywana w księgach rachunkowych ich wartość jest znacznie zaniżona, co skutkuje nierealną wartością księgową majątku jednostki czy przedsiębiorstwa. Od jakiegoś już czasu podnoszone są głosy, że istnieje uzasadniona potrzeba pilnego wydania kolejnego rozporządzenia w tej sprawie, lub – i większość ekspertów skłania się do tej koncepcji – poddanie modyfikacji przepisów ustawy o rachunkowości, które dotyczą aktualizacji wartości środków trwałych.

Reasumując powyższe: w obecnym stanie prawnym przepisy nie pozwalają na podwyższenie wartości środków trwałych w tym nieruchomości w księgach rachunkowych, na podstawie jakichkolwiek wycen.

Pozdrawiam:smile:

[romb]

Dziekuję za szczegółowe wyjaśnienia (też bardzo mi się przydadzą, bo dopiero „wchodzę” w temat !) i jeszcze doprecyzowuję problem – grunty pod drogami (bo to takich głównie dotyczy moja wątpliwość) zostały przyjęte i nadal tak są przyjmowane do ewidencji księgowej według wyceny, o której już pisałem (1 zł za m2). Brak jest moim zdaniem podstawy prawnej do przyjęcia tej wyceny, bo to nie jest ani cena nabycia, ani koszt wytworzenia ani cena rynkowa, ani wartośc godziwa.

[terka]

Zupełnie nie rozumiem. Przecież zamiana to też obrót nieruchomościami (art. 13 ustawy o gn.), a w przypadku obrotu nieruchomościami należy określić jej wartość rynkową (art. 150 ust 2.- Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.) Określenia wartości rynkowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi (ust. 5)

I dalej: art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych
przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej
oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.

W jakiej formie następuje ta zamiana? I kto dokonuje tej wyceny?

Powiem szczerze, że nie mam pojęcia, jak w tym zakresie jest u mnie… Aż sprawdzę chyba.

Jak widzisz, w tej kwestii nie jestem mocna, opieram się „na szybko” na przepisach, może czegoś nie wiem, co ma w tym zakresie jakieś znaczenie -odstępstwa jakieś? 😉 – więc raczej nie traktuj tego jak wiarygodną opinię:wink:

[terka]

Romb, sprawdziłam. U mnie już w latach 90-tych zaniechano takich praktyk:wink: NIK zakwestionował.

[romb]

Terka, jeszcze raz bardzo Ci dziękuję za cenne opinie i uwagi. Własnie o to mi chodziło, że nasz wydział geodezji prowadzi gospodarowanie nieruchomościami z zasobu według swoich zasad i kryteriów. Nie znając dobrze tego tematu nie byłem pewien,czy dobrze myślę. Widzę, że czeka mnie jeszcze sporo roboty w tym zadaniu. A tak nawiasem, jak dotąd, nigdy nie było w tym obszarze audytu, jestem tam po raz pierwszy.
Pozdrawiam.

[Autor]

Wpisy